深度解析：老旧小区门禁改造面临的困难与瓶颈
国内房地产市场经过近30年的高速发展，据统计全国建设了6亿栋房屋建筑！包括居民住宅楼、农村房、写字楼、厂房等商业或工业建筑，从住房数量上已经达到了供大于求的地步。很多住宅楼楼龄超过十几二十年，设施开始老化，居民安居乐业受到一定程度上的影响。 2020年7月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。
老旧小区改造内容主要包括基础公共设施的改造、房屋整修、环境改造等，其中楼宇对讲门禁是其中一个子系统，与居民住户的安全和出入息息相关，因此几乎所有老旧小区的改造项目，都会涉及对讲门禁系统改造，甚至会单列出来优先进行升级改造。
但是，老旧小区门禁改造是一项复杂的工程，涉及到多方面的因素和挑战。这些小区由于建造时间较早，设计标准和技术手段相对落后，因此在进行门禁改造时，会面临如下一系列的困难和瓶颈：
一、技术难点
1、线路老化与混乱：老旧小区的线路往往存在老化、破损、混乱等问题，系统线路的原始技术资料保管缺失或不全，这给门禁系统升级改造的走线带来了极大的困难。
2、系统兼容性差：老旧小区原有的门禁系统厂家已经不生产，或者找不到生产厂家，导致新设备与原有设备之间存在品牌、型号、规格、技术参数等兼容性问题，无法直接替换或升级。
二、施工难度
1、入户施工困难：老旧小区管线铺设复杂，线路混乱且文档不全，很难准确判断线路的走向和状态，增加了施工难度和风险；入户施工涉及到小区的每一户，需要协调住户的时间，同时还需要考虑如何避免对住户的生活造成干扰。部分住户会存在难开门、难入户的情况，进一步增加了施工难度。
2、工程量大、工期长：由于老旧小区的门禁系统需要全面改造，工程量通常较大，而且受到线路问题、入户问题等因素的影响，工期往往无法控制，有时长达年余都无法完工。
三、经济压力
1、资金缺乏：老旧小区的门禁改造工程需要大量的资金投入，包括设备采购、施工费用、后期维护等。然而，小区物业或业主委员会的经费有限，很难承担全部费用，而政府补贴的改造费用也有限，住户难以统一意见分摊费用，因此，会严重影响门禁改造项目的立项和实施。
2、收益与投入不成正比：对于部分老旧小区来说，门禁改造的收益可能并不明显，而投入却相当大。这使得一些物业公司和门禁改造厂家或工程商，对于门禁改造持观望态度，缺乏积极性。
四、管理协调问题
1、物业管理水平低：老旧小区的物业管理水平普遍较低，或没有物业公司管理，缺乏专业的门禁系统管理人员和维护人员。这导致门禁系统在出现故障时无法得到及时有效的维修和保养，影响了门禁系统的正常运行。这种状况的长期积累，使业主的对升级改造存在疑虑和担忧，积极性不高。
2、业主参与度低：门禁系统的改造需要业主的积极参与和配合。然而，由于老旧小区的业主群体复杂，不同业主住户对门禁系统的需求和期望可能存在差异，意见难以统一，导致对门禁系统的升级改造参与度低。
综上所述，老旧小区门禁改造面临着多方面的困难和瓶颈。为了解决这些问题，需要综合考虑技术、施工、经济和管理等多个方面的因素，采取有效的措施和方法来推进门禁改造工程。同时，需要政府、物业、业主、厂家、工程商等利益相关方共同努力，加强沟通合作，制定合理的改造方案，克服各种困难，找到解决问题的有效途径，推动门禁系统的升级和改善。